房地产价格评估机构,房地产价格评估机构管理办法

导读：在房屋征收过程中，很多老百姓直接收到房屋征收拆迁的举报。我们不知道谁来评价，怎么评价。评估机构怎么确定？被拆迁人没有知情权吗？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定。如果协商不成，可以以多数票决定。

房地产价格评估机构,房地产价格评估机构管理办法

很多老百姓在房屋征收过程中，是直接收到房屋征收拆迁报告的，对于具体由谁评估、怎么评估的，大家就不得而知了，难道评估机构怎么确定的，被拆迁人没有权利知道吗？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条指出房地产价格评估机构的选定是由被征收人协商选定，协商不成的，可以通过多数决定方式、随机方式来确定。具体办法由省、自治区、直辖市来规定。房地产价格评估机构，应当独立、客观、公正地开展评估工作，任何单位和个人不得干预。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估机构首先由被征收人协商选定。协商不成的，按照少数服从多数的方式投票选定；若投票仍选不出的，则采取摇号、抽签等随机方式选定。评估机构确定后，一般由房屋征收部门委托，委托人应当与评估机构签订书面征收评估委托合同。受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。评估机构和评估人员与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避。由此可以看出，被征收人是有权选择评估机构的。

法律规定是由被征收人来协商，但是在实践过程当中，会有另一种操作的方式，行政机关、征收部门委托几家评估机构，比如让被征收人在这10家当中选，或给出5家在其中进行选择。这种做法我们认为不符合法律的规定。因为法律的规定是由个人先行协商选定，如果协商不成的，可以由相关部门组织找评估机构，再找10家或者5家，采用抽签、随机方式或者抓阄或者摇号等随机抽取的这种方式，或者投票等等这些方式选定。

实践的过程当中有的地方是根本就没有协商的程序，直接在10家或者5家里面选，严格来说不符合法律规定，如果协商不成的采取这种方法。在我们办理具体案件过程当中，行政机关应当尽到举证的义务证明先协商。在实践过程当中，因为人数众多或者行政机关根本就没有给被征收人协商的机会，也没有去组织，所以，作为行政部门来说，应当去组织协商，让被征收人去沟通。

在楹庭律师受理的几个案件中，比如说浙江某企业案例，情况是对整个县域内的很多家企业进行征收。但是选定评估机构选定了很多家，一个评估机构负责两家或者负责三家，这样把整个评估项目给分解了。这不符合相关法律的规定，原则上只能一家，多家的也要有一个牵头的机构。该案件中几个评估机构是公平的招标，通过中标来聘请的，并没有牵头的单位，这个显然是不合法的。

法律的规定是为了避免出现评估机构评估不公平的现象，要遵守国家的法律规定，如果有几家评估机构是不对的，还有其他的限制是评估机构选定或者确定后，一般由征收部门牵头作为委托人，像国有土地上一般是街道办或者是住建 部门、建设部门来签订委托合同。

在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢？就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是不得低于周边类似房地产的市场价格。

评估机构应当指派与项目工作相应足够数量的评估师开展工作，有的就只派一个可能很多个企业要评估，只派一个评估师，其他的工作由谁来做呢？工作人员来做。那就不符合相关法规了。房地产评估机构不得转让、变相转让评估业务，这也是不允许的。

在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，政商纠纷当然要找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，采用“四步维权法”制定初步的维权方案。运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

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