北京限价房政策,北京限价房政策解读

导读： 近年来，随着北京商品房价格的稳步上涨，位置优越的限竞房成为市场的“灯塔”。 最重要的是北京限竞房和周边房价的差距越来越大。 比如上个月在昌平朱辛庄地铁站开盘的“万象悦府”限竞房项目，其限价仅为5.4万/m2，与周边房价存在至少3000-8000元的巨大差价。 结果

北京限价房政策,北京限价房政策解读

这些年随着北京商品房房价的稳步上升，位置绝佳的限竞房开始成为了市场的“

香饽饽

”。

最重要的是，北京限竞房和周边房价的差距是越来越大了。

比如上个月在昌平朱辛庄地铁口开盘的“

万象悦府

”限竞房项目，其限价仅有5.4万/平米，与周边房价存在至少3000-8000元的巨大差价。

结果这个项目一经开盘，立刻实现“

日光

”。

再比如像亦庄河西区的“

中铁国际公馆

”，“

中旅亦府

”等项目，限价大概在5.5万/平米左右，与河西区目前动辄7万+的房价有接近1.5万的差价。

所以这些项目也是一开盘，立刻“

清光

”，甚至出现了要“

加价购买

”的传闻，可见北京限竞房的“

火爆

”程度。

其实为了避免“差价过大”而导致“炒房”出现，北京针对“限价房”曾经出台了销售管理意见。

2018年5月26日，北京住建委在征求意见后，出台了《

关于加强

限房价项目

销售管理的通知

》，这个政策目前还在“

有效期

”。

想要了解这个政策详细细则的，可以直接去北京住建委官网查询。

北京市在这个“

通知

”中，针对“限价房”提出关键的四点管理意见：

第一，本通知所称

限房价项目

，是指按北京市“

限房价、控地价

”方式竞得土地的开发建设项目。

北京限竞房

就是典型的“限房价、控地价”的开发建设项目，所以限竞房就是最典型的“限房价”项目。

第二，在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市市保障房中心

对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价

。

也就是说，限竞房在销售之前，北京市要对其“

真正的市场价格

”进行评估，得出一个评估价。

第三，限竞房的

“限价”高于评估价的85%

的，按照“

商品房

”来销售，限售五年。

限竞房的

“限价”低于评估价的85%

的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，按照“

共有产权房

”来销售，由北京市保障房中心代持的政府产权份额。

最关键的是，85%这个评估价的比例，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

第四，当

限竞房转化成为“共有产权房”后

，项目

所在区的户籍人员

和

项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭

优先配售。

前提是这些人都必须要

具备北京共有产权住房购房资格

。

根据北京住建委的这个“通知”，如果一个限竞房项目的“限价”明显低于周边房价的85%，那么这个限竞房就极有可能会变成“

共有产权房

”。

那么，哪些北京限竞房项目最有可能变成“

共有产权房

”呢？

我们的判断是：

限价8.9万/平米的“东城永定府”

和

限价8.5万/平米的“海淀学院里”

是最有可能从限竞房变成共有产权房的两个项目。

其中

“东城永定府”

从限竞房变成共有产权房的可能性最大。

原因非常简单：东城永定府周边的

新房房价已经突破11万/平米了

。

比如今年刚开盘的“天坛府”商品房项目，市场售价已经高达11-12万，如果按照85%来估算的话，永定府的房价也应该在9万以上了。

而西城的紫金印象目前销售价格也已经突破12万，按照85%来估算的话，永定府的房价应该在10万以上。

所以永定府目前限价“8.9万/平米”显然已经符合北京住建委在2018年提出来的85%的评估比例，根据这个政策，永定府已经完全有转成“共有产权房”的可能了。

我们再来看“

海淀天恒学院里

”所在的西直门商圈，目前的二手房房价已经在10万以上了。

如果按照85%的房价估计，天恒学院里的合适房价应该在9万+，但目前限价仅有8.5万/平米。

所以理论上，天恒学院里也基本满足“

转共有产权房

”的条件。

值得注意的是，海淀天恒学院里这个项目比较特殊。

一共只有4栋楼，大概238套房子，其中回迁房16套，开发商自持的租赁型房源86套，

正在对外销售的仅有135套左右

。

这135套房，估计摇号中签率都不到5%，很难抢到。

最好的方式，其实也是直接转成“

共有产权房

”。

这两个项目一旦转成“共有产权房”，自住价值依然很高，但投资价值就基本没有了，房住不炒的原则得到体现。

也就是说，还想从限价房那里获得“

高额溢价

”，基本不可能了。

根据2017年9月20日公布的《

北京市共有产权住房管理暂行办法

》，北京市的“

共有产权房

”是不能变成“

商品房

”的。

也就是说，北京共有产权房中“政府代持份额”暂不出售给个人，那么个人名下的共有产权房就永远只能是“共有产权房”。

这就意味着北京“共有产权房”只能“封闭运行”，跟商品房市场已经完全脱离了，是不具有升值潜力和炒房的可能的。

而且在《

北京市共有产权住房管理暂行办法

》和

《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）（征求意见稿）》

中还规定：

第一，共有产权房可以出租，但租金要按照产权比例来“分成”，但物业费、住宅专项维修资金则由购房人承担。

所以共有产权房出租，其实是挣不到钱的。

第二，购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。

也就是说，共有产权房的家庭名下只能有共有产权房，如果还想买房，必须要退出“共有产权房”。

第三，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

但转让对象应为

其他符合共有产权住房购买条件的家庭

，同等价格条件下，代持机构可优先购买。

也就是说，共有产权房未来的接盘侠只能是“共有产权房的资格家庭”，而不能随便卖给其他人。

由此可见，一旦“限竞房”转成“共有产权房”，其投资价值基本上就完全没有了，价格优势也就“消失了”。

综上所述，北京限竞房虽然价格优势越来越大，但是一旦转成共有产权房，所谓的价格优势将会完全消失，这个时刻就只有“居住价值”，而没有“投资价值”了。

而且优先配售的对象，主要是本区的“户籍人口”或本区的“社保”人群为主，这样一来的话，东西城的“户口”或“社保”就值钱了。

毕竟这个位置的新房，真是非常稀缺！

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总结：以上内容就是对于北京限价房政策,北京限价房政策解读的详细介绍，文章内容部分转载自互联网，希望对您了解北京限价房政策有帮助和参考的价值。