城市房地产开发经营管理条例2021,事关新建商品住宅！日照这项《指导意见》正式印发

导读：城市房地产开发运营管理条例2021，和新建商品房有关！日照本指导意见正式下发。在新建商品房交付过程中，买卖双方对交付条件和交付过程存在诸多争议。目前，相关法律法规对新建商品

城市房地产开发运营管理条例2021，和新建商品房有关！日照本指导意见正式下发。

在新建商品房交付过程中，买卖双方对交付条件和交付过程存在诸多争议。目前，相关法律法规对新建商品房的交付有宽泛的规定，但对交付条件和交付流程的规定不够明确具体。为规范新建商品住房交付行为，减少交付过程中的纠纷，切实维护买卖双方的合法权益，日照市住建局制定了《关于日照市新建商品住房交付使用的指导意见》(以下简称《指导意见》)，进一步加强新建商品住房交付过程的管控，完善监管体系，引导房地产开发企业积极履行主体责任。

《指导意见》共五章28条。

第一章总则，共四条，主要明确了指导思想、法律依据，强调商品房买卖合同是解决双方纠纷的根本依据。

第二章施工管理，共七条，规定企业根据项目建设条件房地产开发意见进行规划、设计和施工。全装修商品房严格按照国家标准，公共配套设施要公示，小区配套停车位首先要满足业主需求。

第三章，交付使用，共10条。实行交房发证制度，明确业主开放日、样板房保留时限、公共配套用房交接等相关要求。在规定建设单位向买受人交付新建商品房的条件的同时，也规定了向买受人交付的流程。同时明确了施工单位的保修责任和相关问题的处理。

第四章相关责任，共四条，明确了开发建设单位的主要责任，同时明确了合同条款的主要内容和解决交付纠纷的一般原则。本章还特别定义了您可以退房的情况。

第五章附则，共三条，明确了实施《指导意见》的时限等。

《指导意见》有哪些具体规定？

日照关于城市新建商品住房建设和交付使用的指导意见

第一章总则

第一条为进一步规范新建商品房交付行为，明确交付程序，减少交付纠纷，切实维护买卖双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例、《建设工程质量管理条例、《商品房销售管理办法》、《山东省商品房销售条例》、《山东省物业管理条例、《山东省建筑装饰装修管理办法》和《山东省住宅专项维修资金管理办法》日照市住宅工程质量分户验收工作指引(试行) >:通知(建府[2021]47号)日照市住房和城乡建设局关于开展住宅项目提前收房活动的通知日照市人民政府办公厅关于印发新建商品房“交房证明”和工业项目“验收证明”实施方案(试行)的通知(日府办字

第二条本指导意见适用于本市行政区域内各类新建商品住宅的建设、交付及相关监督管理活动。

第三条本指导意见所称新建商品房，是指在城市规划区内依法取得国有土地使用权后，由开发建设单位开发建设用于房地产经营的房屋及其附属设施。

第四条开发建设单位与买受人签订的商品房买卖合同，遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，是商品房交付和相关纠纷解决的依据。双方签订合同应审慎全面，示范合同未尽事宜可签订补充条款，切实维护双方合法权益。

第二章施工管理

第五条开发建设单位应当按照房地产开发项目建设条件意见的要求，对房地产开发项目进行规划、设计和建设。

第六条全装修交付的新建商品住宅项目的所有装修方案必须严格执行国家住宅建筑标准和规范。鼓励推行菜单式装修，提高装配式建筑应用水平，开发建设单位提供3套以上不同标准或风格的装修设计方案。根据部品标准化体系的原则，采用产品和设备管线一体化技术，逐步实现住宅装修的产业化和装修部品的通用化。使用的装饰材料应有产品质量证明书、中文标明的产品名称、生产厂家等产品标志。

第七条商品房买卖合同的内容应当由当事人约定，并载明以下主要内容:商品房的基本情况；该商品房的套内建筑面积、共用部位与共用房屋建筑面积；商品房价格和总价款的确定方法、付款方式和付款时间；交货条件和日期；装修及设备标准；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施和公共建筑的交付条件和期限及相关责任；或者经营性或非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属；如何处理差异；物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的缴纳方式；办理产权登记相关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。此外，还应约定商品房保修的范围、期限和责任。商品房买卖合同应附商品房平面图。

第八条供水、供电、供气、供热、排水(雨水、污水)、道路、照明、通讯、绿化、卫生、消防、安全防范、车库、车位、充电桩等基础设施的建设工期、建设顺序及相关管线布置。按照建设条件意见书、合同约定和有关规定，按期竣工。配套的公共设施和基础设施工程竣工后，应当及时验收交付使用。

第九条开发建设单位应当在商品房销售场所的显著位置公示项目用地、规划、建设、销售证、销售价格、土地和在建项目的抵押和查封情况、楼内主要管线位置等不利因素，以及小区各类公共服务配套设施、停车位的位置、规模、产权归属、建设完成时间等，并告知买受人，在商品房买卖合同中予以明确。

鼓励智慧社区建设，推进智慧安防设施建设，将智慧安防技术纳入社区建设标准，实现智慧安防同步建设和交付使用。

第十条开发建设单位应当明示绿色建筑等级和技术措施、节能设施的保修期和保护要求等。在商品房销售场所，并在房地产开发项目说明书、销售合同、商品房质量保证书和说明书中载明绿色建筑等级等相关内容。

第十一条商品房配套停车位在取得商品房预售许可证或者依法进行首次登记后，可以按照规定出租和出售。商品房配套车位的销售应首先满足相关业主的需求。如果相关业主在规定时间内放弃购买，多余的车位可以出售给小区其他业主。共用道路或其他场地用于停放汽车的车位归业主所有，不得出售或赠与。

第三章交付使用

第十二条开发建设单位在商品房买卖合同交付条件中，应当对商品房通过竣工验收、交付使用的情况进行约定。实行交货即发证制度。

第十三条涉及交付的工程，住房城乡建设行政主管部门应当根据工程交付计划进行现场监督检查。

第十四条开发建设单位向买受人交付新建商品房应当符合下列基本条件:

(一)房屋建筑工程在收房和竣工验收备案前已经竣工；

(二)用水进入城市自来水管网和居民家庭供水的；

(三)电力进入城市供电网络和分户计量供电；

(四)将燃气管道纳入城市燃气管网，并通风到户；

(五)供热纳入城市供热系统，并供热到户；

(六)雨水、污水排放应当分为城市雨水、污水排放系统；

(七)道路符合建设要求和交通条件；

(八)安装路灯，符合城市照明专业设计要求；

(九)网络、通信等端口铺设到户；

(十)绿化工程已经按照审查批准的绿化设计方案完成；

(十一)按规定设置公共厕所和垃圾转运站，符合国家标准。

(十二)专项建设工程取得消防验收合格证，其他建设工程取得消防验收合格证备案；

(十三)安全工程符合设计标准和专业技术要求；

(十四)电梯安全检验合格，符合安全运行要求；

(15)环境保护符合标准要求；

(十六)物业管理区域已经划分并备案，前期物业服务单位确定前期物业招投标和前期物业管理备案已经完成，物业承接查验符合要求，物业管理用房符合规定标准并已完成交接；

(十七)分期交付的商品房，交付项目与在建项目之间应有明显有效的隔离设施，内部道路不得共用。为项目交付的消防车通道、消防车登高作业场地、高位消防水箱、消防水池、消防水泵房、消防控制室、室外消火栓系统、配电室等公共消防设施应纳入项目一期工程，并完成设计内容和功能。房地产开发项目分期开发的，可以分期进行竣工综合验收；

(18)关于房地产开发项目建设条件符合设计标准的意见的其他内容；

(19)按照公共建筑配套项目、规划设计条件等要求，完成配套公共服务设施建设。，按照“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”的原则进行建设和交付。配套公共服务设施不在当前项目的，应当提交过渡使用方案，达到基本使用条件。

第十五条开发建设单位应当提前开展风险排查和评估，制定包括检查整改、应急预案、管理流程、投诉受理等内容的交付工作方案，确保交付工作顺利实施。

第十六条进行住宅工程竣工后的收房工作，即住宅工程通过分户验收后，交付买受人使用前，设立业主开放日。建设单位应当根据项目特点和具体情况，制定开放日活动实施方案。活动开展五天前，建设单位进行公示，业主自愿报名，并将实施方案报送当地建设行政主管部门。施工单位应组织业主对工程进行现场检查，记录检查结果，并组织质量问题的整改。业主开放日活动结束后5日内，建设单位应当将住宅项目业主开放日统计表报当地建设行政主管部门。

商品房质量保修期不得低于国家和山东省规定的建设工程最低保修期。交付的商品房存在质量问题。保修期内，开发建设单位应当承担维修责任。该商品房保修期的起始日期自交付之日起计算。

第十七条开发建设单位在销售商品房时设立样板房，应当说明实际交付的商品房质量、设备和装修标准与样板房一致；未说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

全装修样板房保留时间自全部交付之日起不得少于3个月。鼓励开发建设单位在商品房预售前邀请公证处对样板房进行公证，作为开发建设单位销售和交付房屋的参考标准和依据。

第十八条商品房交付使用时，其基础配套设施应当按照合同和有关规定移交给有关单位维护和管理；共用部位、共用设备、共用设施设备由前期物业服务单位按规定进行检查。

第十九条商品房通过联合验收后，开发建设单位应当依法移交公共服务设施的使用权和房屋设施的经营权。

教育、养老、物业、社区服务、行政等用房。应当移交给当地区(县)人民政府确定的有关部门或者单位；前期物业管理用房应当移交给物业服务单位；其他配套房屋和设施应当按照有关规定移交。

第二十条开发建设单位向买受人交付商品房的过程:

(1)商品房交付前，开发建设单位应当按照商品房买卖合同约定的方式通知买受人交付商品房的期限和注意事项。

(二)开发建设单位在商品房项目交付使用前，要规范设置总平面图、楼号标识、行车方向指引和提(警示)标志等，字迹、图例应清晰。项目分期交付的，已交付项目与在建项目之间应有明显有效的隔离设施，内部道路不得共用。

(三)开发建设单位应当根据商品房买卖合同和有关法律法规的规定，在项目交付前五日内在交付现场的醒目位置公示下列信息，公示期不得少于三十日。

1.商品房买卖合同约定的、法律法规要求的开发项目验收合格并投入使用的证明材料。对于已申请联合验收的项目，对于已纳入联合验收的事项，只能公示联合验收意见；

2.品牌、型号、产品标准、制造商等信息。涉及建筑工程主要功能和结构安全，可能对人体健康产生影响的重要建筑材料；

3.房屋面积的真实测绘报告；

4.物业服务企业承接查验、备案或者移交。

(四)交付至现场的流程如下:

1.买受人身份的核实:开发建设单位在向买受人交付商品房时，应当核实买受人(包括多名买受人)的身份；买受人本人因故不能亲自到场，委托他人或者其他组织代为办理的，开发建设单位应当核实买受人的书面委托以及买受人和代理人双方的身份证明。

2.房屋状况检查:开发建设单位应当按照合同约定的范围和标准，协助买受人或其委托的他人和其他组织对房屋状况进行逐一检查，双方应当对房屋交接和检查情况进行记录。

房屋检查至少应包括以下几个方面:房屋的屋顶、外墙(窗)、卫生间是否漏水；无论是墙壁、地板、天花板等。都裂了；房屋地面是否空鼓，房屋墙面、瓷砖抹灰是否空鼓；房屋的水、电、气是否能正常使用；买卖合同中注明的房屋设施设备是否有遗漏，品牌、数量是否一致等。

3.提供相关资料:开发建设单位应向买受人提供包括《住宅使用手册》和《住宅质量保证书》在内的《商品房使用手册》、买受人共用的非经营性配套公共建筑和公共设施清单、“一户一档”电子文档、物业服务指南或手册等。

开发单位统一装修新建商品房的，还应当在交付时向买受人提供房屋装修工程竣工图和室内环境质量检测报告。

4.确认房屋建筑面积及结算相关费用:商品房买受人应在办理房屋交付手续前一次性足额交存该房屋首期专项维修资金。开发单位应与买受人确认建筑面积，并根据商品房买卖合同及补充协议结算实测面积与预测面积差异产生的费用；太阳能热水系统等有明确设计文件的设施设备不得另行收费；按照合同约定收取可以提前收取的费用。

开发单位在交付房屋时不得以任何借口收取任何费用，所收取费用的名称、标准和文件依据应当在交付场所公示，与经营单位签订的收取协议也应当公示，否则不得收取。

5.办理房屋交接手续:办理完上述手续后，开发建设单位与买受人交接房屋钥匙并签署房屋交接单，完成商品房交付。

6.相关问题的处理:开发建设单位应当在商品房交付现场设立投诉办公室，相关负责人应当受理购房人的投诉，并限期解决。

第二十一条开发建设单位与买受人办理交付手续时，应当按照商品房买卖合同的约定，向买受人提供相关资料，并协助买受人办理新建房屋的权属转移登记。

第四章相关责任

第二十二条房地产开发工程必须按照建设工程质量管理条例的规定竣工验收合格后，方可投入使用。不符合交付条件的商品房不得交付使用。新建商品房交付由开发建设单位承担，并组织实施。

违反《建设工程质量管理条例》的规定，开发建设单位有下列行为之一的，责令改正，处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，应当依法承担赔偿责任:

(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的；

(二)验收不合格，擅自交付使用的；

(三)不合格的建设工程按照合格工程验收。

第二十三条前期物业服务合同应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止等内容。

《商品房买卖合同》中未约定的项目(如太阳能等设施设备)未与买受人达成协议，不得在房屋交付时及交付后向买受人收取额外费用，相关费用由开发建设单位承担。

第二十四条开发建设单位应当按照商品房买卖合同交付商品房；逾期交货的，应当承担违约责任。因不可抗力或者合同当事人约定的其他原因需要延期交付的，开发建设单位应当按照商品房买卖合同约定的方式及时将真实情况和正在采取的措施告知买受人，并与买受人保持信息沟通。经催交三个月仍未交货，买方有权终止合同，并由房地产开发企业赔偿给买方造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定验收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或拒绝验收。

不符合本意见第二十二条规定条件交付房屋的，应当按照合同约定的时间交付，开发建设单位应当承担延期交付的责任。

第二十五条商品房交付时，有下列情形之一的，买受人有权退房:

(一)商品房销售后，建设单位擅自变更规划设计的；

(二)经批准的规划变更和重大设计变更未在法定期限内书面通知买受人的；

(三)按照有关规定委托工程质量检测机构对主体结构质量进行复检不合格的；

(四)法律法规规定的其他情形。

第五章附则

第二十六条其他预售房屋交付流程，可参照本意见执行。

第二十七条本意见施行前签订的商品房买卖合同的交付行为，原则上按照合同约定执行，也可以经合同双方协商一致后参照本意见执行。本意见施行之日尚未签订商品房买卖合同的交付行为，按照本意见执行。

第二十八条本指导意见自2022年10月1日起施行，有效期至2027年9月30日。

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