导读：土地增值税暂行条例有最新的实施细则，五案例分析土地增值税核算方法。在近期土地增值税清算中，笔者发现很多纳税人和税务人员对土地增值税核算方法非常陌生，无法准确计算应纳税
土地增值税暂行条例有最新的实施细则，五案例分析土地增值税核算方法。
在近期土地增值税清算中，笔者发现很多纳税人和税务人员对土地增值税核算方法非常陌生，无法准确计算应纳税额。对于纳税人来说，这严重影响了纳税人的申报质量，给自己带来了一定的税收风险；同时，对于税务机关来说，也造成了管理上的漏洞，不利于纳税人之间的公平竞争，无法为纳税人创造良好的营商环境。为此目的，
笔者对近年来国家出台的土地增值税新政进行了分类整理，用五个案例从不同角度、全方位分析了土地增值税核算方法，供读者参考。
一、纳税人能提供发票，但不能确认评估价格。案例1:A公司为某市非房地产企业，属于增值税小规模纳税人。2021年5月，转让2016年5月购买的仓库一座，转让总收入800万元。购买时，[/k0/]普通发票注明含税总金额为380万元，但现在无法确认评估价格。那么，A公司需要为上述业务支付多少土地增值税？
根据现行税法，A公司土地增值税的计算过程如下。(I) 增值税分析:根据
《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据的通知》(财税〔2016〕43号，以下简称43号文)
规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。与此同时，《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第14号)
明确规定：小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。因此，A公司转让该仓库应纳增值税为20万元[（800－380）÷1.05×5%]，转让仓库土地增值税应税收入为780万元（800－20）。(2)印花税= 800× 5 ÷ 1000× 50% = 2(万元)。
解析:根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)，自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税的小规模纳税人，可在税额的50%范围内减征资源税、城市维护建设税、房产税和城镇/[/K1。(3)城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加= 20× (7%+3%+1.5% )× 50% = 1.15(万元)。
(四)土地增值税扣除项目金额= 2+1.15+380× (1+5× 5%) = 478.15(万元)。
分析:据关于营改增后土地增值税若干税收征管规定的公告(国家税务总局公告2016年第70号)
规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但是能提供购房发票的，土地增值税暂行条例
第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算。1.提供的购房证明为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣除营业税)，自购房年度至转让年度每年5%计算。2.提供的购房证明为营改增后取得的增值税普通发票的，自购买当年至转让当年，每年按发票所含价税总额加5%计算。3.提供的购买发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所含增值税的金额加上不允许抵扣的增值税的进项税额之和计算，从购买年度至转让年度每年加5%。附加值= 780-478.15 = 301.85(万元)。增值率= 301.85 ÷ 478.15× 100% = 63%。已付土地增值税= 301.85×40%-478.15×5% = 96.8325(万元)。分析:据土地增值税暂行条例实施细则
第十条规定，增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%。二。增值税小规模纳税人发展土地案例2:B公司是某县房地产企业，属于增值税小规模纳税人。2017年1月起，购买a 土地开发住宅小区，缴纳地价80万元，契税3.2万元。同时，在施工过程中，工程款124万元，增值税 10万元。2021年5月建成对外销售，房价472.5万元。已知乙公司发生管理及销售费用20万元，贷款利息费用30万元(未超过同期银行贷款利率，可按项目准确分摊)。那么，B公司开发这个社区应该付出多少土地增值税？根据税法的有关规定，B 土地增值税公司的会计核算如下。
(I) 增值税= 472.5 ÷ 1.05× 5% = 22.5(万元)。
分析:据关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号，以下简称36号文)
规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。(2)印花税= 472.5× 5 ÷ 10000× 50% = 0.118125(万元)。
解析:根据《关于印发会计处理规定的通知》(财税〔2016〕22号)，营业税试行改为增值税后，“营业税金及附加”名称变更为“税金及附加”，核算企业经营活动发生的消费税和城市维护建设税。因此，B公司缴纳的印花税并没有像以前一样计入管理费用，而是属于“与房地产转让相关的税收”，与其他扣除项目一起扣除。(3)城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加= 22.5× (5%+3%+1.5% )× 50% = 1.06875(万元)。
(四)土地成本= 80+3.2 = 83.2(万元)。
分析:据关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号，以下简称220号)
规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。(5)开发成本= 124+10 = 134(万元)。
解析:根据43号文，土地增值税抵扣项目涉及的进项税额，如果允许在销项税额中抵扣，则不计入抵扣项目；不允许在销项税额中抵扣的，可以计入抵扣项目。(6)开发费用= 30+(83.2+134) × 5% = 40.86(万元)。
(七)加扣= (83.2+134) × 20% = 43.44(万元)。
(8)扣除合计= 0.118125+1.06875+83.2+134+40.86+43.44 = 302.686875(万元)。
(9)增值率=(472.5-22.5-302.686875)÷302.686875×100%=49%。
(X) 土地增值税=(472.5-22.5-302.686875)×30%≈44.193938(万元)。
分析:据土地增值税暂行条例实施细则
第十条规定，增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额＝增值额×30%。三。纳税人取得土地后，不发展直接转账。案例3:C公司是某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2018年8月买了一套土地，准备开发房地产，交了2000万的地价款，取得了省级以上(含省级)财政部门监制(印制)的财政票据。由于种种原因，C公司未能开发房地产项目，在购买使用权土地期间支付土地闲置费80万元。2021年5月，公司将土地转让给某公司，转让价格为3270万元。那么，C公司转让这个土地增值税要多少钱呢？
根据税法的有关规定，C 土地增值税公司会计核算如下。(I) 增值税= 3270 ÷ 1.09× 9% = 270(万元)。
(2)城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加= 270× (7%+3%+1.5%) = 31.05(万元)。
(3)印花税= 3270× 5 ÷ 10000 = 1.635(万元)。
(四)土地成本= 2000万。
解析:根据220号文规定，房地产开发企业逾期开发支付的土地闲置费不得抵扣。(5)扣除合计= 31.05+1.635+2000 = 2032.685(万元)。
(6)增值率=(3270-270-2032.685)÷2032.685×100%=48%。
(七)土地增值税=(3270-270-2032.685)×30% = 290.1945(万元)。
四、纳税人同时开发住宅和写字楼。案例 4: D公司是某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2015年12月，我买了一个土地，开发建设了一栋普通标准住宅和一栋办公楼，面积各50%。我交了800万的转让费，32万的契税。建筑施工许可证注明开工日期为2016年3月，公司选择简易计税方法缴纳增值税。2015年12月至2021年5月发生了以下经济业务:普通标准房开发成本380万元，不含未抵扣的进项税额10万元；办公楼开发成本为700万元，不包括未抵扣的进项税15万元。拨付给普通标准住宅利息支出40万元，包括逾期贷款罚息4万元；写字楼的利益无法准确划分。
(当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税，扣除比例为10%)
。2021年1月全部竣工验收，截至2021年5月，公司将普通标准住宅全部出售，取得含税收入1388万元，其中包括代收的住宅专项维修资金44万元。2021年5月将写字楼全部对外投资，共同承担经营风险，写字楼正常对外销售含税价1680万元。那么，D公司土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税？根据现行税法规定，D 土地增值税公司清算情况如下。(一)普通住宅土地增值税清算1.已接受增值税= (1388-44) ÷ 1.05× 5% = 64(万元)。
分析:据房地产开发企业自行开发房地产项目征收管理暂行办法增值税(国家税务总局公告2016年第18号)
第八条和第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。同时，36号文还规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，属于不征收增值税项目。2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。= 64× (7%+3%+1.5%) = 7.36(万元)。
3.印花税= (1388-44) × 5 ÷ 10000 = 0.672(万元)。
4.土地成本= (800+32) × 50% = 416(万元)。
5.开发成本= 380+10 = 390(万元)。
解析:根据43号文，增值税进项税，如果允许从销项税中抵扣，则不计入抵扣项目，但如果不允许从销项税中抵扣，则可以计入抵扣项目。同时，根据关于土地增值税若干具体问题的通知(财税字〔1995〕48号)
规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。6.开发费用= (40-4)+(416+390) × 5% = 76.3(万元)。
7.添加扣减= (416+390) × 20% = 161.2(万元)。
8.扣除总额= 7.36+0.672+416+390+76.3+161.2 = 1051.532(万元)。
9.增值率=(1388-44-64-1051.532)÷1051.532×100%≈22%。
分析:据土地增值税暂行条例
第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此，该公司销售普通标准住宅业务不能免征土地增值税。10.土地增值税=(1388-44-64-1051.532)×30% = 68.5404(万元)。
(二)办公楼土地增值税清算1.已接受增值税= 1680 ÷ 1.05× 5% = 80(万元)。
分析:据关于房地产开发企业清算管理有关问题的通知土地增值税(国税发[2006]187号)
规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。= 80× (7%+3%+1.5%) = 9.2(万元)。
3.印花税= 1680× 5 ÷ 10000 = 0.84(万元)。
4.土地成本= (800+32) × 50% = 416(万元)。
5.开发成本= 700+15 = 715(万元)。
6.开发费用= (416+715) × 10% = 113.1(万元)。
7.添加扣减= (416+715) × 20% = 226.2(万元)。
8.扣除合计= 9.2+0.84+416+715+113.1+226.2 = 1480.34(万元)。
9.增值率=(1680-80-1480.34)÷1480.34×100%=8%。
10.土地增值税= (1680-80-1480.34) × 30% = 35.898(万元)。
动词 （verb的缩写）纳税人出售房屋并出租。案例 5: E公司是某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2017年1月买了一个土地，开始建普通住宅出售。2019年12月竣工，可售建筑面积22000平方米。截至2021年5月，该住宅楼已销售1.76万平方米，销售收入含税9810万元；其余4400平方米对外出租，含税租金收入1981万元。同时，该公司在开发过程中，用发票申报抵扣进项税额580万元，其中销售的住宅楼应分摊460万元，租赁的房地产应分摊120万元。此外，公司已预付土地增值税500万元。2017年1月至2021年5月，E公司有如下经济业务:(1)向政府部门土地支付使用权价款1800万元；(2)支付给政府部门的征地拆迁补偿款107.5万元；(3)支付建筑安装工程费用2000万元(其中100万元属于无发票质量保证金)、耕地占用税80万元、环卫绿化工程费用60万元；(4)管理费用450万元，销售费用280万元，利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但无法按项目准确分摊)。根据地方规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在土地增值税计算中的扣除比例为8%。那么，房地产开发企业土地增值税清算时，应该支付多少土地增值税？
根据现行税法规定，E 土地增值税公司清算情况如下。(1)房地产销售费用增值税=[9810-(1800+107.5)×17600÷22000]÷1.09×9%-460 = 224(万元)。分析:根据36号文第一条第三款第十项关于明确金融房地产开发和教育辅助服务等政策的通知。增值税(财税[2016]140号)
规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。其中，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。同时，房地产开发企业自行开发房地产项目征收管理暂行办法增值税(国家税务总局公告2016年第18号)
第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。(2)城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加= 224× (7%+3%+1.5%) = 25.76(万元)。
(3)印花税= 9810× 5 ÷ 10000 = 4.905(万元)。
(四)土地成本= (1800+107.5) × 17600 ÷ 22000 = 1526(万元)。
分析:据关于房地产开发企业清算管理有关问题的通知土地增值税(国税发[2006]187号)
规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。(5)开发成本=(2000-100+80+60)×17600÷22000 = 1632(万元)。
解析:根据220号文规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，将按照合同约定代扣建筑安装企业一定比例的工程款作为开发项目的质量保证金。计算土地增值税时，建筑安装企业向房地产开发企业开具质量保证金发票的，按照发票载明的金额扣除；如果没有开具发票，则不得扣除保留金。(6)开发费用= (1526+1632) × 8% = 252.64(万元)。
(七)加扣= (1526+1632) × 20% = 631.6(万元)。
(8)扣除合计= 25.76+4.905+1526+1632+252.64+631.6 = 4072.905(万元)。
(9)增值率=(9810÷1.09-4072.905)÷4072.905×100%=121%。
(X) 土地增值税=(9810÷1.09-4072.905)×50%-4072.905×15% = 1852.61175(万元)。
分析:据土地增值税暂行条例实施细则
第十条规定，增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%。(十一)应支付土地增值税= 1852.61175-500 = 1352.61175(万元)。
最后，值得一提的是，据关于房地产开发企业清算管理有关问题的通知土地增值税(国税发[2006]187号)
精神，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。我们还是以案例5为例来说明未完成不动产土地增值税的计算。在案例中，清算时单位建筑面积成本为0.231415057万元/平方米(4072.905÷17600)。如果该房产租赁部分4400平方米后对外销售，含税销售收入为3357.2万元，则在土地增值税计算中该部分房产的扣除额为10182262510元(0.231415057×4400)，增值额为20617749.400000001作者王海涛，中华人民共和国国家税务总局十堰市武当山旅游经济特区税务局。本文内容仅供一般参考，不视为正式的审计、会计、税务或其他建议。我们不能保证这些材料在未来仍然准确。任何人不得在未仔细考虑相关情况并获得适当的专业建议的情况下根据内容行事。本网站转载的文章仅供学术交流。或者文章的原创版权属于原作者或原著作权人，我们尊重版权保护。如果您有任何问题，请联系我们，谢谢！总结:以上内容是对土地增值税暂行规定最新实施细则和五种案例分析土地增值税核算方法的详细介绍。文章内容部分转载自网络，希望大家了解土地/[/k0。版权声明
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