办房产证需要夫妻双方都到场吗婚前买的房婚后,购买新房的避坑指南：第一篇

导读：需要情侣房产证 双方都到场吗？婚前买房之后，买新房避坑指南:第一部分你知道预售合同中可能存在的猫腻吗？你知道签预售合同的流程吗？你知道如何规避预售合同风险吗？不懂也没关系。

需要情侣房产证 双方都到场吗？婚前买房之后，买新房避坑指南:第一部分

你知道预售合同中可能存在的猫腻吗？你知道签预售合同的流程吗？你知道如何规避预售合同风险吗？

不懂也没关系。这篇文章会告诉你！

签订一手房预售合同，首先要了解房屋预售制度。

有专家建议，预售制度在世界范围内都是通行且合理的，取消预售制度将更加不利于购房者。然而，今天我们能看到的是，目前的预售制度，带给购房者的只是雷电交加的风险和痛苦。

为什么会这样？

或许更欠缺的是监管的力度，导致一些开发商利用预售制度实施“空手套白狼”的操作。

自2014年以来，一些政府开始试点在土地拍卖和出售时出售现有住房。

说明我们希望避免因为预售制度而频繁爆发的各种问题:质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套不全、违规销售、开发商收钱跑路……

证明政府也知道预售制度是“空手套白狼”的基础。

我们先来分析一下“空手套白狼”的操作。

俗话说，中国的企业有“八盖十锅”，也就是没有不贷款做生意的企业。但是，那些负债率超高的开发商，并不是贷款做生意那么简单。哪家不是高杠杆、高负债、高周转？不要说没有“八盖”。有两三个封面就好了。

这不是生意，这是赌博。

开发商是如何“空手套白狼”的？

第一步:拿地。

开发商善于利用一些地方政府招商引资的迫切需求，在土地拍卖时要求政府设定分期付款的条件，让他们在拍卖完成后分期支付地价款。也美其名曰:控制资金成本。

事实上，在大多数情况下，首付很可能通过市场融资回来。市场融资的成本当然很高，月息10%-15%很正常。

考虑到资金成本，一定要请地方政府开绿灯，加快土地证。

因为只有拿到土地证，才能抵押给银行，申请开发贷款。获得低息开发贷款以偿还高息市场融资。

有一点很重要:一般情况下，银行提供的开发贷款不足以覆盖全部土地出让金，通常只有土地评估值的50%。

所以，如果是分期付款，开发商不用马上支付全部土地出让金，以及因为市场融资而产生的高额利息。

但这种操作实际上相当于把土地支付的风险转移给了政府。

因为一旦这类项目被雷到，发现监管下的房款早就被政府拿走了，当然是用来偿还拖欠的土地款。所以分期支付土地款也有弊端，可能导致问题越来越复杂。

第二步:项目开发。

政策不支持施工企业垫付资金。

但是为什么经常看到拖欠农民工工资的新闻呢？

施工推进艰难背后是有原因的。

首先，可以出资建设的总承包商是开发商的首选合作伙伴。其次，提前施工存在套利空间。

大家都知道开发商的资金链很紧，如果能拿到更多的资金来运营，开发商是愿意支付资金利息的。

施工方正好可以满足这个条件。

它是如何工作的？

一种是施工方与开发商签订施工合同后，凭此合同向银行申请贷款。贷款下来后，把贷款借给开发商，赚取溢价利息。

另一方面，建设方保留一笔资本预付款，以资本预付款的方式运作项目。比如施工费用中，前5000万元属于施工方预付款的范围，开发商只对超出部分开始支付。

为什么总承包商愿意这样资本运作？

还是因为利益。

采用这种运作模式，可以适当增加财务成本，建设利润会高于正常。

即使有未完工的房子，总承包商的损失也不会很大。

由于工程预付款的工程款具有优先受偿权，因此优先于除对买受人以外的其他权利。比如优先于银行的抵押权。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》司法解释:人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件时，应当认定建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权等债权。

除此之外，施工总承包商还直接帮助开发商垫付资金。他们只是利用下游材料供应商的账期和分包商的农民工工资来实现垫付资金。

不然拖欠供应商货款和农民工工资的事件是怎么来的？

第三步:挪用货款。

虽然是施工方出钱，但是节假日要给农民工结算费用。所以节假日也是开发商的“难处”。

此外，还有施工合同中规定的重要付款节点。

一般的约定是，工程封顶验收时，开发商要和施工企业结算已完工工程造价的80%。

毫无疑问，大部分开发商都会选择拖延。如果不行，可以用房子来抵工程款。但自从限制公司持有房屋的政策出台后，用房屋抵工程款的情况少了很多。

最后，还有一些开发商不愿意低价支付项目，他们会扮演购房人的角色。在预售证未获批准的情况下，通过非法销售获得购房者的房款，用于支付这些项目的建设费用。

相信通过以上的梳理，可以对开发商“空手套白狼”的操作有一定的了解。

如何规避“空手套白狼”的风险？

首先你得了解违规销售的操作。

有些人可能会觉得奇怪。你是怎么做非法销售的？难道相关管理部门对开发商预售房屋没有明确的规定吗？

比如五证不全，开发商就不能卖房。此外，购买价格必须转移到资金监管账户。

那么，开发商如何违规销售呢？

在市场机制下，开发商有很多办法逃避监管。

在没有取得预售证的情况下，开发商会营造一个营销环境，邀请那些准买家参加活动。然后以所谓“非常优惠”的营销条件，吸引买家报名并支付购房款。

不签合同，怎么可能付款？

当然，买方会签署合同。

但在预售证办下来之前，开发商绝不会在这份合同上签字盖章。

因为一旦签字盖章，就是非法销售。

让购房者签合同，就是为了让他们安心付款。

转账也是企业账户，当然不是监管账户。毕竟预售证还没办理，怎么规范账户？

开发商不签合同退的时候，是怎么处理购房者的？

这时候开发商会给购房者整理一些理由:

等其他合同一起“统一盖章签字”；

你需要统一到国土局申报，然后一起办理网上登记手续；

……

其实一切都只是为了拖延时间，直到预售证办理完毕。

对于购房者来说

买房是大事，房子的价格是他们首先考虑的。所以，大部分购房者在支付优惠价格的同时，也是基于房子对开发商的信任，从而签订买卖合同。

所以，那些单方面签约的购房者，都认为自己已经确认了房屋的交易。除了部分购房者会要求开发商返还买卖合同外，大部分购房者并不考虑可能的风险点。

所以，不管购房者怎么追讨，只要预售证还没出，开发商绝对不会给购房者提供合同。

如果遇到拿不到合同吵着要退款的买家。开发商是先处理“契约精神”，再威胁失去“优惠价”。最后不行，我们可以给买家退款。

对于开发人员

只要没有签字盖章，非法销售的关系终于可以撇清了。

购房者的购买价格不会产生资金成本。

因此，通过挪用购房款，开发商可以节省的资金成本是非常可观的。所以这也是一些开发商敢于违规销售的原因。

但是，遇到无良开发商是很危险的！

因为违规销售，非常容易操作“一房多卖”，达到多收购房款的目的。

当然，这也增加了开发商违约的可能性。

一旦项目出现问题，开发商很容易铤而走险收钱跑路。

如何才能规避以上风险？

你为什么不能在销售合同上签字呢？

第一，取消按揭的问题。

上面我们讲过，开发商的房子在开发过程中，是在银行申请开发贷款的。

开发商必须还清原开发贷款，注销抵押登记，与买方签订的买卖合同生效，才能到相关土地部门办理登记手续。

如今“带抵押过户”只是在部分城市试行，还没有出台细则。所以注销抵押登记需要先结清贷款，结清贷款需要支付资金成本。当然，开发者并不想这样做。

要想达到开发商既能节约资金成本，购房者又能合法购房的结果，就必须得到开发贷款银行的配合。

如果能获得优质的客户资源，开发贷款银行当然会很高兴。无非就是配合质押贷款内部数据交换，在相关国土部门完成备案手续。

其次，客户资质问题。

并不是客户想贷款就可以随意贷款。所以在这个过程中，银行需要对购房者的贷款资质进行预审。

此外，网上登记退房率的政策规定

为了有效管理新房销售，很多地方要求签订预售合同后立即办理网签备案，以保证交易安全。但这一规定也存在漏洞，一些炒房者很容易提前改名。由此，现行政策要求网签合同取消率达到一定比例，通常不超过项目总数的5%。

所以现在的常规做法是先签认购书，收一小笔交易定金；

然后让客户把资料提交给银行审核贷款；

客户通过银行审核后，约定签订买卖合同，收取全部首付款和定金；

申请网上注册，最后锁定买卖交易。

有些人可能会问:

如果有能力一次性付款，选择一次性付款会不会更好？

预售状态下，真的不建议一次性付款。

因为开发商并不是一套房子一套房子的质押，所以最低按揭合同也是以一套房子一套房子的方式进行。

一次性付款对银行来说相当于失去了贷款业务，肯定不会太积极配合。

开发商也要结清贷款后才能给购房者网签备案，这就产生了资金成本。然后，开发商通常的做法是将网签备案延迟到整栋楼售完，然后解除抵押，一起办理网签备案。

在这段耽误的时间里，一次性购房者的风险系数是相当高的。

由于网签迟迟没有备案，意味着还没有正式取得购房者的合法身份。如果中途遇到雷雨，就很难确认赔偿的优先顺序。

为什么？

因为开发商出售给一次性购房人的房屋并未抵押，所以有机会认定银行在出售前对房屋进行了抵押，购房行为发生在抵押后，从而确定购房人为一般债权人。

一般债权清偿的背后是施工方，银行方。

最后能还清多少是未知数。

所以，即使你有能力一次性付款，也最好先办个房贷。因为按揭购房不仅可以让银行解除房子的抵押，还可以得到网签备案的官方确认。

这样才能让自己的购买行为得到最大的保护。

如果真的有必要，可以在操作过程中要求自己提高首付，降低贷款额度。提前还贷的话，罚息不会太多。

大型房地产开发企业真的不会被雷劈吗？

当然不是。

这几年那些雷打不动的企业，大型房企不在少数。毕竟都是用同样的“空手套白狼”的手段。

相反，大型房企会以自身优势影响地方政府的公权力。如安徽合肥17家开发商联名要求打击房闹，维护其经营环境。这是好的一面。黑暗中还有什么吗？还有多少？我不知道。也许我们可以自己弥补。

如果有，预售的房子不能购买吗？

还没有。

但是，风险意识必须放在第一位。

建议优先考虑一些安全性较高的房子。比如:一个大型楼盘的二期、三期的房子分多期开发；已达到封顶状态的预售房屋；

毕竟这种房子，要么主体已经封顶有待竣工验收，要么开发商要进入后续开发。一般雷雨的概率会相对少很多。

我们学会了筛选更安全的房子，也学会了预售合同的签订顺序。在我们明确了网签备案的重要性之后，剩下的就是首付时间的安排了。

这里有一个案例。

2016年，朋友在深圳南山后海区购买新房时，利用首付和网签备案的配合，节省了近30万的费用。

他是怎么做到的？

那时候深圳的房地产市场很好。签完认购书后，开发商强烈要求购房者支付首付。办理银行按揭后，他们登记了合同的网签备案手续。

朋友交了300万首付，拿到了有房子信息的收据后，开始慢慢配合银行房贷。

不是因为提供征信的时间晚了，也不是因为夫妻双方签约的时间不对。简而言之，银行按揭未完成，也导致了预售合同的网签备案手续。

日复一日，月复一月，拖延就是一年。

中间开发商给我朋友打了很多次电话，但是刚开始是促进沟通，后来开发商让他直接退房。

当时房价一直在涨，退房当然不退。

最终，这位朋友办理了所有手续。

但是700多万的贷款，却让房贷延期了一年，相当于省了30万左右的利息！

有人问:开发商不能直接退款，然后卖给第三方吗？

真的不行。

因为这个朋友不仅交了定金，还有首付。同时他也没有要求退房，不涉及任何其他违约行为。

毕竟认购书并没有明确预售合同的签订时间。

况且开发商没有签订征收合同，也是不合规的。自然不敢说出没有和购房者签约的事实。

所以这个时候如果开发商单方面解除合同，直接给买受人退款，开发商就违约了。如果开发商转卖给第三方，会被指多卖一房。

这些问题是造成这一拖延的主要原因。

所有的房子都可以这样操作吗？

当然不是。

上述操作之所以成功，是因为当时房地产市场处于上升周期，房子已经到了封顶预售阶段，开发商也是品牌企业。房子不太可能出现烂尾和雷雨的问题。

所以，如果不是这样，我们就要反过来看。

在和开发商签订预售合同之前，一定不能交首付。

只有双方都签订预售合同，购房者自身的权益才能得到保障，购房款的资金才能安全。

最后，我们总结一下。

尽量选择那些主体已经封顶，或者项目有后续发展的房子；如果能办理房贷，尽量选择房贷买房；开发商签预售合同前，不要轻易交大款和首付。

完成这篇文章。

总结:以上内容是房子房产证买后需要夫妻在场双方都 婚前买新房时的避坑指南:第一条详细介绍，内容部分转载自网络。希望对你了解办公室房产证是否需要夫妻双方都到场有帮助和帮助。