土地增值税暂行条例实施细则最新,土地增值税是什么

张强律师法律头条 2022-10-15 21:20:56

导读：土地增值税临时条例实施细则最新，什么是土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物产权，取得增值收益的单位和个人征收的一种税。这里的单位主

土地增值税临时条例实施细则最新，什么是土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物产权，取得增值收益的单位和个人征收的一种税。这里的单位主要是指房地产行业。卖房是他们的主业。简单来说，房地产行业卖房时土地的使用权也转让了，土地的价值比当初高了很多。但是单独拿出土地来估价比较麻烦，所以包含在房价里一起算。同时扣除各种成本费用，计算出需要支付的土地增值税。同时这个土地是国有土地，也就是这块地的来源是政府的，已经交了土地的出让金。

财政部公布的数据显示，2021年，全国税收收入172731亿元，土地增值税6896亿元，同比增长6.6%。土地增值税是地方税，占税收比重很小，但对房地产行业来说是个大税种。

因为房地产项目开发转让周期长，所以往往在项目现场提前进行土地增值税，项目完成后再进行清算。

也就是说，房地产公司收到预售房款后，要在次月15日前申报预缴税金。

，预缴土地增值税税=(预缴款-预缴应纳税额增值税) *预缴率。同时，土地增值税暂定条例实施细则规定，除保障性住房外，东部地区预征率不得低于2%，中部和东北省份不得低于1.5%，西部地区不得低于1%。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

例如，某房地产开发企业开发项目A，2022年4月销售普通住宅，预付款1090万元。当地规定土地增值税的提前征用率为2%。那么应预缴的增值税税= 1090/(1+9%) * 3% = 30万元。土地增值税预征的征收依据= 1090-30 = 1060万元。预支土地增值税税= 1060 * 2% = 21.2万元。

政策同时规定，房地产行业应在满足以下清算条件后90日内向房地产项目税务机关提交土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应纳税款或向税务机关申请退税(注意清算应分项目和房屋类型)。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用建筑面积的85%以上，或者剩余的实用建筑面积已出租或者已被占用，虽然该比例未超过85%；(二)出售(预售)许可未满三年的；(三)整体移交未完成竣工决算的房地产开发项目；(4)直接转让使用权土地；(5)纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续；(六)国务院确定的其他情形。

房地产公司应付土地增值税的计算

1.确定总收入(不包括增值税收入，通常是商品房销售全额发票的收入)

2.扣款包括1。获得土地使用权的费用；2.房地产开发成本；3.房地产开发成本；4.与房地产转让有关的税收；5.房地产企业扣除(20%)。

3.计算附加值。

4.计算增值率=增值额/扣除项目金额。

5.根据增值率确定适用税率和速算扣除系数。

普通标准房建造销售，增值额不超过扣除额之和的20%，免税。

6.计算应纳税额

应纳税额=增值额*适用税率-扣除额*速算扣除系数

例:假设上述A房地产开发企业2020年12月开发的5栋住宅全部竣工验收，总建筑面积10万平方米。

销售率达到90%

，不含增值税的总实现税收4.5亿元，预缴土地增值税800万元。相关开发支出为:支付土地价款及各项费用7000万元；房地产开发成本1.25亿元；财务费用中的利息支出为3750万元(已根据转让事项正确计算分摊并提供了金融机构证明)，转让环节缴纳的相关税费共计2900万元；当地政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%。接到主管税务机关的清算通知后，要求在90天内完成清算，清算时应缴纳土地增值税。计算方法如下:

(1)实际总收入为4.5亿元。单价= 4.5万÷ (10万× 90%) = 0.5万元/平方米

(2) 土地增值税预付800万元。(3)取得使用权土地所支付的土地价款及相关费用7000万元。(4)房地产开发费用1.25亿元。(5)房地产开发费用= 3750+(7000+12500)×5% = 4725万元。(6)允许扣税2900万元。(7)附加扣除=(7000+12500)×20% = 3900万元。

(8)允许扣除的项目总额=(7000+12500+4725+2900+3900)×1000

90%

= 27922.5万元。

(9)增值额= 45，000-27，922.50 = 170，775，000元。(10)增值率= 17077.50 ÷ 27922.50× 100% = 61.16%。(10)土地增值税= 17077.50×40%-27922.50×5清算到期。