二手房合同纠纷,二手房合同纠纷案例

导读： 摘要:上海市第二中级人民法院今天发布系列审判白皮书。 12月17日下午，上海市第二中级人民法院召开“2021系列审判白皮书”新闻发布会，围绕社会热点问题发布系列审判白皮书。 其中《2016-2020 二手房买卖合同纠纷案件审理白皮书》对此类纠纷做了详细分析。 争议的数量随着监管政策的变化而波动。

二手房合同纠纷,二手房合同纠纷案例

摘要： 上海市第二中级人民法院今天发布了系列审判白皮书。

12月17日下午，上海二中院召开“2021系列审判白皮书”发布会，围绕社会热点问题发布了系列审判白皮书。 其中《2016-2020年二手房买卖合同纠纷案件审判白皮书》对该类纠纷进行了详细分析。

纠纷数量随调控政策波动大

2016年至2020年期间，二中院审结二手房屋买卖合同纠纷共2464件，其中2016年审结416件，2017年审结790件，2018年审结472件，2019年审结409件，2020年审结377件。从历年的数据可以看出，2017年的结案数量较上一年出现了近一倍的增长，达到近五年结案数量的顶峰。2018年结案数量重新回落，之后呈现逐年下降趋势。

上述现象反映出二手房屋买卖合同纠纷的数量受房地产调控政策影响大。2015-2016年房地产市场较热，价格上涨较快，卖家跳价较多，引发大量纠纷。2016年上半年随着调控政策提高了购买二套房的首付比例以及购房资格限制更加严格，买家在房款支付和购房资格等方面出现履行障碍，又引发大量纠纷。因纠纷从发生到进入二审诉讼程序具有滞后性，导致2017年法院审理的该类案件数量激增。2017年之后房地产调控趋于常态化，二手房交易市场热度降低，投资性购房比例减少，交易更为理性，纠纷数量也相应呈现下降趋势。

纷争地域性特征显著：宝山嘉定区最多

白皮书显示，二手房买卖呈现明显地域特征。数据显示，黄浦、静安、普陀、虹口、杨浦五个城区近五年的案件总量为1262件，宝山、嘉定、青浦、崇明四个城区近五年的案件总量为1202件，两者差距较小。其中，宝山区、嘉定区、普陀区这五年来案件总量排前列。黄浦、崇明区案件数量比较平稳，变化较小。其它区域案件数量自2017年之后基本呈下降趋势。

为何出现这种情况？白皮书指出，纠纷数量与该区域的二手房交易量有关，二手房的交易量又与该区域的面积、二手房存量、人口等因素综合相关。另外，近年来二手房交易中改善型购房的比例有所上升，部分中心城区和部分新兴城郊满足置换要求的房屋较多，所以交易相对活跃，纠纷也相应较多。

买卖一方悔约和房屋瑕疵等容易引发纠纷

二手房交易包括咨询、磋商、缔约、贷款、买受人资格审查、房屋核验、解押、缴税、过户、交房等多个流程，各个交易环节不确定因素多，纠纷产生的原因纷繁复杂。不过白皮书显示，纠纷多由买卖一方悔约、房屋瑕疵等原因引发。

二手房屋买卖纠纷的数量和房价的趋势息息相关。在房屋价格上涨的情况下，二手房屋买卖合同纠纷案件以出卖人悔约居多，主要原因在于出卖人在利益的诱惑下跳价。该类纠纷以买受人起诉居多，诉讼请求一般为要求出卖人继续履行合同或解除合同并支付违约金。

在房价上涨的行情下，买受人悔约的案件数量较少，悔约原因主要在受房产调控政策的影响，买受人欠缺购房资格或首付款比例大幅提高后付款能力不足；置换型购房的买受人，其出售房屋不顺导致其购买房屋时房款无法到位；签约前对房屋没有充分了解，签约后又对房屋的地段、户型等不满意。在房价下行的行情下，买受人悔约则相对较多。此时往往出卖人起诉要求继续履行，而买受人以各种理由要求解除合同。

房屋或出卖人权利瑕疵容易引发纠纷。其中包括房屋上存在抵押或司法查封；夫妻一方出售夫妻共有房屋；父母出售未成年子女所有或共有的房屋；附有违章建筑房屋引发的纠纷等。

此外，受房产调控政策影响、户口迁移或学籍等也容易引发纠纷。

买卖二手房，法院给你这些提醒！

白皮书指出，社会大众在二手房屋买卖过程中，市民可以着重从几个方面入手防范交易风险：

一看政策是否知悉。买卖房屋是重大财产的取得和处分，交易双方都应该秉持谨慎的态度。在买卖房屋之前应认真仔细地了解现行房地产调控政策的内容，并对政策的可能变动建立基本的心理预期。如在房价增长过快情况下，应存在调控政策可能收紧的基本预期，避免合同履行的政策性障碍。

二看中介是否正规。二手房屋买卖金额大、流程繁琐、风险高，委托中介机构提供居间服务日益成为必选项。在中介的选择上应严格把关，对中介公司要进行尽职调查，比如可以通过中国裁判文书网查询中介公司过往的涉诉情况，也可以通过点评网站查看用户评价，以及通过与中介人员的交谈、查看相关证照、询问公司业务流程和财务制度等方式实地考察，尽量选择比较靠谱和规范的中介公司。

三看对家是否靠谱。对于买家而言，仔细了解卖家的资产负债情况、出售目的、家庭成员等信息；可以到最高人民法院网站、天眼查等平台查询卖家及其名下公司是否涉讼以及是否存在失信、限高等情况。在签约前要仔细核对卖家的身份证、户口本等，确认前来签约的人员是房产证上登记的所有权人，如果有所有权人无法到场签约的情况，应要求提供经过公证的授权委托书。对于卖家而言，可以通过询问、要求买家提供户口本、社保缴纳记录等材料核实买家有无购房资格，有无房款支付能力等。

四看房屋有无瑕疵。看房时，仔细查看房屋有无漏水等重大的瑕疵，可以向居委会、物业公司、邻居了解房屋是否存在其它买家可能介意的情形。签约前应要求产权人凭相关证件到房管部门调取预售房屋的最新产调信息，核实房产证上的信息与不动产登记薄上的信息是否一致、卖家取得房屋的方式和时间（这关系到不同的税费标准，如赠与取得的房屋再售时税收比较高，满五年唯一的房子税费比较低等）、有无登记的居住权、抵押情况以及户口及学籍占用情况。

五看合同是否完备。买卖双方应在正规、专业的中介公司的协助下，对房屋买卖合同的条款进行协商，并将协商一致的结果通过书面形式予以固定。尤其是对于容易产生纠纷的交易流程中的各个时间点、税费的承担、抵押情况及涤除的时间、违约责任等应逐一进行明确约定，避免履行中出现争议。

六看行为是否合规。守法诚信是防范交易风险的最好方式，不要心存侥幸，企图通过伪造社保缴纳证明、“假离婚”、签订阴阳合同等方式规避国家限购限贷政策。一旦发生纠纷，相关条款或合同可能会被认定为无效，并承担相应损失，得不偿失。

七看证据是否留痕。在交易中应注意对证据进行保全。尽量选择在有视频监控的场所进行洽谈，或者在征得对方同意的情况下，进行全程录音。双方口头达成的一致意见，应尽快形成书面协议。对合同条款的修改要双方签字确认。保存好相关微信、短信记录，留存中介公司具体经办人的姓名和联系方式。

【来源：劳动观察】

声明：此文版权归原作者所有，若有来源错误或者侵犯您的合法权益，您可通过邮箱与我们取得联系，我们将及时进行处理。邮箱地址：jpbl@jp.jiupainews.com

总结：以上内容就是对于二手房合同纠纷,二手房合同纠纷案例的详细介绍，文章内容部分转载自互联网，希望对您了解二手房合同纠纷有帮助和参考的价值。