商品房买卖合同补充协议,商品房买卖合同补充协议合法吗

导读： #买受人拒绝签订商品预售合同补充协议，可以不退房款吗？#某朋友向某房地产开发商购买了一套预售商品房，签订了该商品房的认购协议，并支付了2万元定金。 《商品房认购协议》约定，购房人在2021年12月31日未签订的，应当在2021年12月31日签订正式的商品房预售合同。

商品房买卖合同补充协议,商品房买卖合同补充协议合法吗

#购房人拒绝签订商品预售合同的补充协议就能不退购房定金？#

朋友向某房地产开发商购买一套住宅预售商品房，签订了商品房认购协议书，并支付了购房定金2万元。该商品房认购协议书约定：购房人应在2021年12月31日签订正式的商品房预售合同，若购房人未在2021年12月31日签订商品房预售合同的，视为购房人违约，所交付的定金不予退还。但在签订网签版商品房预售合同时，开发商要求同时签订网签版商品房预售合同的补充协议，其中网签版商品房预售合同约定的交房时间为2022年10月31日前，但补充协议却这样写：双方协商一致，同意将商品房预售合同中约定的交房时间修改为2023年5月31日前。朋友觉得太坑了，所以不同意签订补充协议，开发商的销售员却说：如果不签订补充协议，则开发商不在商品房预售合同上盖公章，视为你拒绝签订商品房预售合同，购房定金不能退。这是开发商在销售中惯用的一个手段。究竟开发商能否与购房人通过补充协议的方式更改交房时间？购房人拒绝签订商品房的补充协议，导致双方未能签订商品房预售合同能不能退还购房定金？这涉及到民法典有关意思自治、合同变更，预约合同效力的相关法律规定。

民法典有关意思自治的规定

民法典第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。这是法律有关意思自治原则的规定，自愿原则实质就是意思自治原则。意思自治原则是民事活动的灵魂，是指平等的民事主体之间建立法律关系时，应按照双方内心最真实的意思来表达民事行为，其宗旨是赋予民事主体在合法的范围内自由决定实施民事行为。对于合同来说，合同当事人之间在不违反法律的效力性强制规定，不违背公序良俗的情况下，可以对合同的条款进行自由磋商。本案中，开发商拟将交房的时间延长至2023年5月31日，如果购房人同意，且双方通过签订补充协议的方式对商品房预售合同的交房时间进行修改，则属双方意思自治原则的体现，系双方真实意思的表示，并没有违反法律的效力性强制规定和不违背公序良俗，合法有效。

民法典有关合同变更的规定

民法典第五百四十三条、第五百四十四条规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更约定不明确的，推定为未变更。从上述法律规定可知，合同条款的变更应取得合同当事人双方的一致意见，否则，不能随意变更，当事人对合同变更约定不明确的，应推定为未变更。开发商拟通过补充协议的方式将商品房预售合同的交房时间延长是对商品房预售合同条款的变更，应取得购房人的同意方为有效。

预约合同及其效力的相关法律规定

民法典第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。这就是法律对预约合同及其效力的规定。预约合同最大的作用是约定合同当事人之间在将来某个期限内签订合同，将来拟签订的合同叫做本约或者本合同。签订预约合同是合同当事人之间就将来某个期限内签订本合同的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应属于合法有效的合同，对签订预约合同的当事人之间有法律拘束力。本案中，购房人与开发商所签订的商品房认购协议书就是预约合同。

由于本合同是将来才签订的，所以本合同的具体条款有待双方进一步磋商，若预约合同的当事人双方在签订本合同时，对本合同的具体条款不能达成一致意见，就容易产生纠纷，这也是预约合同存在的法律风险。

关于本案购房人能否退定金的问题

本案中的购房人与开发商签订了商品房认购协议书，并支付了购房定金2万元，该商品房认购协议书约定购房人应在2021年12月31日签订正式的商品房预售合同（即本合同），但因购房人不同意补充协议将商品房预售合同中的交房时间延期至2023年5月31日，表示其不同意变更商品房预售合同中有关交房时间的条款，从而导致开发商不予商品房预售合同盖具公章，即表明双方未签订正式的商品房预售合同（即本合同）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修改）第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案未签订正式的商品房预售合同的原因是双方对商品房预售合同的条款变更未达成一致意见，我认为应属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”情形，故开发商应退还定金2万元，但购房人应及时向开发商发出对补充协议的书面异议函，或保全双方未能就预售合同、补充协议达成一致意见的相关证据。

结束语

民事主体在建立民事法律关系时，尤其是签订经济合同的时，各方均应遵循公平原则，合理确定各方的权利义务，方能保障交易的顺利进行。

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