限购限贷,限购限贷限价等调控政策对房地产市场的影响

张强律师法律知识 2022-09-09 17:11:46

导读：2017年广州出台的住房限购政策是认房又认贷，从化和增城不属于限购区域。但是属于限贷区域。拓展资料：住房限购令：2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭

2017年广州出台的住房限购政策是认房又认贷，从化和增城不属于限购区域。但是属于限贷区域。拓展资料：住房限购令：2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，据相关专家称2011年房价将得到遏制。2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。2014年6月26日，呼和浩特取消住房限购令。2014年9月26日，苏州市住建局确认，苏州五大区全线取消限购，90平米以下房屋也取消限购了。广州实施在2010年10月15日房地产交易中心出台了《限定居民家庭购房套数说明》，正式将广州限购令的细则落到实处。10月15日以后房地产交易中心的交易细则如下：一、契税1. 普通住宅：90平方以下（含90方）而且是唯一住房：按1%征收。2. 普通住宅：90方（不含90方）-144方（不含144方）而且是唯一住房：按1.5%征收3. 非普通住宅144方（含144方）以上、以及非唯一住宅的普通住宅：按3%征收4. 唯一住房的定义：以家庭为单位，名下没有住房，只有即将准备新购的这套住房。例如：曾经有一套住房卖了，现在没有持有住房，现在再新买一套，是属唯一住房。例如：名下有车位及商铺，但没有住房，现在新买一套，也属唯一住房。二、个人所得税出售自有住房在一年内新购房的不再减免个人所得税。三、住房限购政策1. 本市户籍居民家庭在本市十区限新购买一套住房。办理交易手续时需增加提供购房人的户口薄和结婚证的原件和复印件。2. 非本市户籍居民家庭在本市十区限新购买一套住房。办理交易手续时需增加提供购房人的户口薄和结婚证的原件和复印件，以及购房人在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明原件。3. 非本市户籍居民家庭且未能提供上述文件不能购买住房。4. 未满18周岁的人士，限制在本市单独购买商品住房。5. 香港、澳门、台湾及外籍人仕机构或个人新购房：1）港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。2）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房，在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。3）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习、经我方批准的证明），到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。商品住房包括：新建商品住房和二手住房新建商品住房：以本市房地产主管部门住处系统网签购房合同的时间为准，非网签合同的以房地产登记部门合同备案时间为准。二手住房：房地产交易登记部门业务收件时间为准。2010年10月17日，广州市国土房管局对外发布楼市调控细则，不仅限制广州每户家庭只能新购一套房，限制外地人在广州买房，还规定未满18周岁的人士不得在广州买房。

限购限贷限价等调控政策对房地产市场的影响

2017年4月12日下午，两则关于房地产市场调控的新政接连落地成都，作为今年第二波房产调控政策，此次也是将3月23日限购政策再次升级。

两则新政中最引人关注的是，自即日起，在成都市住房限购区域内，新购买的住房(含商品房和二手房)必须取得不动产权证满三年后方可转让。同时也对商业个人住房贷款最低首付比例进行了调整，其中首次购房的居民家庭仍按原政策执行，最低首付比例不低于30%;而拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭，在成都市限购区域购买二套房首付提高至60%，贷款年限不超过25年。其中天府新区成都局管辖区和高新南区最低首付比例不低于70%，且贷款年限不超过25年。此外，拥有二套房及以上住房的居民家庭，无论是否有贷款或是否结清贷款，均暂停发放商业性个人住房贷款。

在“323”和“412”两次楼市调控政策出台后，目前成都房产市场交易状况如何呢?经走访调查成都多家二手房中介公司，中介人员表示，自上月限购政策出台后，二手房交易量明显下降，现在几乎没有前来看房或咨询的市民，比起前几个月生意清淡很多。经过调控和监管，对二手房市场影响颇大，特别是对前段时间房价疯涨势头初步得到了遏制，目前二手房房价趋于平稳，买卖双方都在观望状态。而在房产交易中心内，前来办理房产业务的市民没有前段时间那么多，各个柜台前都秩序井然。

在新政实施前，已经在商品房买卖合同签约系统完成订购、拟定合同、已售备案状态之一的商品房，在存量房交易平台完成打印买卖，经纪服务合同或买卖合同的二手房等，均按照原来的政策执行。也就是说，在4月13日以前买的房子，只要经过相应备案，不管产权证是否办理完成都不受新政限制。

此外，拥有一套住房的居民家家庭，二套房贷款时认贷不认房，只要还清贷款，再次贷款购房，首付比例仍按30%执行。而对于名下已经有两套住房及以上的家庭，不管此前的贷款是否结清，如果继续购房都无法在获得贷款。对此，不管政策如何改变，市民在购房时都应该保持理性，加上政府部门的监管和调控，才能让房产市场持续健康发展。

附：成都限购政策全文

成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知

成办发〔2017〕10号

为切实坚持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项通知如下。

一、扩大住房限购范围

将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房(包括商品住房和二手住房)。

二、强化区域职住平衡

在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

三、加强购房资格审核

非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。

四、支持合理住房需求

对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府(管委会)认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

五、打击违法违规行为

加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。

本通知自2017年3月24日起实施。